O Governo apresentou no pretérito dia 9 de julho um conjunto de propostas de alterações ao NRAU alegando a necessidade de dar confiança ao mercado de arrendamento, de libertar casas para arrendamento e de promover a redução do preço das rendas. Mais não fez do que alimentar a espiral inflacionista nos preços das rendas e das habitações.

Comportando-se como um incendiário, o Governo entende que deve conceder todos os direitos e garantias aos proprietários, esmagando os direitos dos inquilinos. Assim, coloca em causa o direito constitucional à habitação e prossegue a liberalização e desregulação que se iniciou com a lei Cristas.

Vejamos, ponto a ponto, o que o Governo prende alterar e suas consequências:

Segurança Jurídica

Não são admissíveis as comunicações de atos jurídicos por via eletrónica, mesmo que as partes o acordem, porque colocam em causa a segurança dos atos praticados ou a praticar ao não garantirem o recebimento das comunicações pela outra parte. Deve manter-se a prática da comunicação escrita desses atos, registada e com aviso de receção, que deste modo garantem a segurança às partes.

Prazos contratuais e renovações dos contratos

A estabilidade e a confiança contratual necessárias entre partes não se compadecem com a prática de prazos contratuais de um ano e não renováveis atualmente em uso. A credibilidade do arrendamento exige prazos contratuais alargados e a garantia da sua renovação e continuidade. A título de exemplo, os prazos constantes no RAU de 1990 (Cavaco Silva) de 5 anos iniciais e renovações automáticas de 3 anos garantiram alguma estabilidade e credibilidade ao arrendamento o que foi desmantelado e desacreditado pela lei de 2012 do PSD/CDS do governo Passos Coelho/Assunção Cristas.

Rendas antecipadas

O arrendamento e o recebimento de rendas não significam o financiamento dos senhorios resultante do pagamento das rendas. Significa, isso sim, um rendimento da propriedade que se pretende certo e prolongado. A permissão e incentivo da exigência por parte dos senhorios de 3 rendas antecipadas acrescidas da renda do primeiro mês, ou seja, pagamento à cabeça de 4 rendas, é descabido por abusivo, tanto mais quando se vive uma situação de rendas elevadas e especulativas, ditas moderadas e acessíveis na perspetiva governamental.

Cauções e financiamento gratuito dos senhorios

Além das 4 rendas antecipadas permitem-se e incentivam-se cauções sem limite, o que implica um enorme esforço inicial para o inquilino e um financiamento gratuito do senhorio que no final do contrato dificulta e recusa a sua devolução com alegações não provadas, entre outras, de mau uso da habitação. Num exercício simples, uma renda “moderada” de 1.500,00 euros x 4 rendas, = 6.000,00 euros, mais a caução de 12 meses = 18.000,00 euros. Total de 24.000,00 euros a entregar ao senhorio à cabeça do contrato. Sem juros! Ou seja, num contrato anual, o inquilino paga 18.000,00 euros em rendas e 18.000,00 euros de caução. No final, se o senhorio declarar o contrato na AT, o inquilino deduz 900,00 ou 1.000,00 euros e o senhorio paga 10% do que embolsou. Deste modo é caminhar para acabar com o arrendamento habitacional, é promover a compra e o endividamento bancário de longo prazo, é satisfazer o negócio bancário e dos imobiliários e é cobrar impostos relevantes em sede de IMT e de Selo. A manter esta medida medieval das cauções, então que se torne obrigatório o seu depósito em conta bancária criada para o efeito e que só possa ser utilizada pelos contratantes, senhorio e inquilino, no final do contrato mas mediante uma fiscalização independente (municipal) ao locado para aferir o seu estado de conservação, passando a ser obrigatória e alvo de relatório assinado pelas partes, quer no início quer no final do contrato de arrendamento.. Face ao que antecede, há que manter o limite de 2 rendas antecipadas. Há que acabar com cauções e fianças e impor um seguro de renda universal e obrigatório (tipo seguro de crédito) para todos os arrendamentos habitacionais.

Contratos antes de 1990

Os contratos celebrados antes de 1990 são para se manterem tal como foram celebrados não sendo admissíveis quaisquer perspetivas ou razões para transitarem para o NRAU e, em consequência, para contratos de curto prazo. Quanto à atualização das rendas destes contratos foram-no quando da aplicação da lei Cristas, 2013/2014, não sendo admissível novo processo de atualização.

Ausência de limites às rendas e as rendas moderadas de 2.300,00 euros

O limite de 2% de aumento por ano nos novos contratos, que estava previsto até 2029, termina três anos mais cedo. Com a eliminação desta medida cautelar e anti especulativa, pretende o governo que senhorio e inquilino passem a negociar livremente (!?) o valor da renda, o que naturalmente beneficia a parte mais forte, o senhorio, o que aliado ao conceito governamental de renda moderada até 2.300,00 euros, resultará num aumento generalizado das novas rendas a contratar e da exigência de adiantamentos e cauções nos limites do estabelecido conforme acima se demonstra.

Despejos

Num quadro de cerca de Um Milhão de contratos de arrendamento o BAS anunciou recentemente cerca de 1.500 procedimentos de despejo, dos quais metade por falta de pagamento das rendas. Ou seja, temos 1,5% de incumprimentos, dos quais 0,75% por não pagamento das rendas. Fazer disto uma bandeira contra os inquilinos é manter um registo e um argumento falsos, demagógicos e oportunistas. Para se ser sério, não devia ser matéria para o Governo querer acabar com algumas etapas burocráticas para acelerar o processo de despejos sem considerar as razões individuais dos incumprimentos, em regra devido a fatores externos à vontade dos inquilinos. Não é por incumprimentos que o arrendamento está descredibilizado. Há que inscrever estas situações de incumprimento no foro judicial para garantir os direitos das partes, designadamente os direitos da parte mais fraca e vulnerável.

Fundo de emergência habitacional

O governo pretende criar este Fundo para apoiar as famílias despejadas com dificuldades económicas ou vítimas de violência doméstica para ajudar a pagar um alojamento ou uma nova casa, podendo chegar aos 537,13 euros por mês, durante seis meses, para pagar as rendas moderadas até 2.300 euros que por aí se praticam. Se o apoio aos inquilinos já existente (apoio extraordinário às rendas) funciona tão mal, havendo muitos com direito a recebê-lo mas que não o recebe devido a incongruências e incompetências dos serviços públicos, não há como acreditar na bondade de mais um apoio aos inquilinos. O que falta são habitações públicas para satisfazer as necessidades da população. Regulação, Registo e Fiscalização do Mercado de Arrendamento Há que credibilizar o mercado de arrendamento. Há que regular o mercado e intervir em ordem a combater o informalismo, a clandestinidade, a insegurança, a selvageria, a especulação e a irresponsabilidade que grassam neste mercado. Há que registar o mercado de arrendamento a exemplo de outras atividades económicas, como o Alojamento Local, criando a PLATAFORMA NACIONAL DE REGISTO DO ARRENDAMENTO, obrigatório para todos os agentes, operadores e locadores que atuam e intervêm no mercado, após o que o locado pode ser arrendado. Há que fiscalizar o mercado criando uma AUTORIDADE FISCALIZADORA DO ARRENDAMENTO, ou cometer esta função a uma entidade já existente, A.S.A.E., por exemplo, dando-lhe os meios adequados - financeiros e logísticos - para o seu cabal exercício.

Conclusões 

• Com medidas destas, o governo fomenta e alimenta sucessivamente a subida das rendas (no último trimestre aumentaram mais de 9%) e do preço das casas, impedindo os portugueses e outros cidadãos estabelecidos em Portugal em ter acesso a uma habitação digna e a preços acessíveis.
• Para o governo, os inquilinos existem para serem “esmifrados” sem piedade pagando rendas moderadas de 2.300,00 euros e taxas de esforço bem acima dos 45%, recente limite imposto ao crédito à habitação.
• Para o governo, é irrelevante se as casas construídas ou disponíveis tenham preços acessíveis aos rendimentos médios das famílias, quer para arrendamento quer para aquisição. • Para o governo, a existência de centenas de milhar de casas e prédios vagos e devolutos, muitos em degradação crescente agredindo o espaço público, é um direito intocável e absoluto da propriedade. • Para o governo, a liberalização do arrendamento traduz-se na ausência da sua regulação, registo e fiscalização premiando a selvajaria, a clandestinidade, a especulação, a insegurança, a precariedade contratual, a oferta insuficiente e o preço inacessível.
• Para o governo, com estas medidas, trata-se de incentivar e consolidar a precariedade na habitação e no arrendamento.

Mantendo as nossas propostas oportunamente divulgadas, reafirmamos:

• É necessária e urgente uma política de arrendamento habitacional que regule, registe e fiscalize o mercado, que credibilize e estabilize o mercado, que imponha limites às rendas, e não de um modelo medieval, anquilosado, especulativo, instável, inseguro e desacreditado.
• Assim não vamos lá. Estas, como as anteriores, medidas para a habitação e o arrendamento não servem à população e vão contar com a oposição dos inquilinos e com a crítica e total oposição das Associações de Inquilinos.

Lisboa e Porto,

15 Julho de 2026

A Direção da AIL Pedro Ventura Presidente

A Direção da AICNP Manuel Vieira Presidente